樓面地價占房價的比例樓面地價與房價的關(guān)系

http://www.hangqichache.cn?? 2016-01-01 15:00　來源溫州視線

　　樓面地價占房價的比例：樓面地價與房價的關(guān)系，地價占房價比例平均為33%。樓面地價與房價的關(guān)系是怎么樣？
　　
　　樓面地價占房價的比例樓面地價與房價的關(guān)系

　　全國兩會上，全國工商聯(lián)的一項調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%。有聲音據(jù)此表示，房價過高原因在地價。今年7月份，國土資源部調(diào)查了620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，結(jié)果顯示，目前我國地價占房價15%-30%，平均為23.2%。此后，兩項調(diào)查數(shù)據(jù)引發(fā)的“地價是否推動房價”爭論，一時成為社會關(guān)注的熱點。
　　
　　那么，我市地價占房價的比例又是多少呢？日前，記者對最近三年來部分上市樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市區(qū)樓盤地價占房價比例平均為33.03%，最高為53.8%，最低為12.69%，高出全國平均水平近10個百分點。
　　
　　平均占比超全國10個百分點
　　
　　地價在房價中到底占據(jù)了多大的比例，一直以來是社會上普遍關(guān)注的一個熱點問題。
　　
　　日前，記者對市區(qū)近三年來部分上市樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地價占房價比例最高的為位于鹿城路的銀座公寓，比例為53.8%。據(jù)了解，該項目2007年10月份取得土地開發(fā)權(quán)，到2008年9月底上市，時間間隔只有一年。該項目的樓面價為當(dāng)年“地王”。
　　
　　通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，占比最小的項目為天潤大酒店，上市價格含裝修占比僅為12.69%。而占比在20%左右的，有華府天地、中瑞曼哈頓、鹿城廣場·錦玉園和嘉一國際等項目，除嘉一國際和錦玉園為帶裝修上市價格外，其他幾個樓盤大多是取得地塊與上市日期周期較長。
　　
　　此次調(diào)查地價占房價比例在40%以上的只有5個項目，分別為中央公館、銀座公寓、龍城華府、錦城商務(wù)樓和江錦家園，除錦城商務(wù)樓為辦公樓外，龍城華府和江錦家園位于龍灣區(qū)，而中央公館和銀座公寓之所以占比高，關(guān)鍵原因就是上市周期較短，從取得地塊開發(fā)權(quán)到上市基本在一年內(nèi)。
　　
　　通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，取得地塊到上市時間周期越短，占比越高，周期越長，占比越低，如中央公館與嘉一國際同一時間取得地塊，上市時間相差僅一年半，其占比相差近14%，這也說明最近幾年來，我市房價上升較快；同時，越高檔樓盤，占比越低，基本在20%左右，說明高附加值也進一步拉升了房價；而一些主流套型定位90平方米以下的樓盤，如瑞嘉佳園、匯景嘉園和中和家園等樓盤，其占比大多集中在25%左右。
　　
　　與國土資源部提供的調(diào)查數(shù)據(jù)(東部地區(qū)地價占房價比例平均為27%；中部地區(qū)地價占房價比例平均為21%；西部地區(qū)地價占房價比例平均為18%)相比，我市平均占比均超過上述城市。
　　
　　地價推動了房價上漲？
　　
　　“地價與房價之爭”由來已久，尤其是在房價大幅上漲時期，爭議尤為劇烈。
　　
　　三角洲房產(chǎn)策劃機構(gòu)副總經(jīng)理顏志軍認(rèn)為，市區(qū)大部分項目在取得地塊開發(fā)權(quán)時，地價與周圍房價之比一般在50%左右甚至更高，但等到上市后(以平均一年半為參考依據(jù))，占比一般會下降至30%左右，說明市區(qū)最近幾年房價上漲較快。
　　
　　“比較近6年的平均地價，2008年前3個月的出讓地價，比前四年出讓的地價都要高。而2007年九山飯店地塊的成功出讓，標(biāo)志著我市萬元樓面地價的來臨，該地塊12374元/㎡的樓面價，甚至已經(jīng)超出了那時許多一線城市的平均房價水平。而2008年前3個月出讓的兩宗土地的樓面價均在萬元以上，可以看出市區(qū)土地投放量少，使得開發(fā)商拿地競爭比較激烈，在一定程度上助推了地價總體上繼續(xù)走高，并最終帶動房價快速上漲。而到了2009年，這種狀況就更為激烈。”顏志軍說。
　　
　　說到地價與房價之間的關(guān)系，朗兆房產(chǎn)營銷機構(gòu)總經(jīng)理葉維堅認(rèn)為，國土資源部的調(diào)查數(shù)據(jù)，只是簡單形而上學(xué)的結(jié)果，并不科學(xué)，更沒有實際價值。事實上，地價推動房價通過的不是數(shù)字關(guān)聯(lián)，而是隱含的作用與反作用。
　　
　　“地價對房價的作用，不能只關(guān)注取得地塊到上市這個時間段，要看同一時點上，看當(dāng)時取得地塊與周邊房價的占比關(guān)系，這才能說明問題。事實也證明了，市區(qū)每一輪房價的上漲都是由地價推動的。如原南站長運集團地塊樓面價近2萬元，但投標(biāo)時，該區(qū)域二手房價只有2.8萬元左右。現(xiàn)在房價上漲了，就能充分說明問題了。地價推動房價，房價上漲后又反作用推動地價，這就是它們之間的邏輯關(guān)系。而同時，多年來土地供應(yīng)量嚴(yán)重缺乏，土地市場不完全是市場經(jīng)濟，也是原因之一。”葉維堅分析說。
　　
　　對于上述觀點，一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，房價上漲不能歸咎于地價上漲。土地的供應(yīng)量，能在很大程度上影響甚至決定地價的走勢。他說：“與其糾纏于地價在房價中所占的比重是多少，不如將關(guān)注點放在打擊囤地投機、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，強化住宅用地保障機制上更為現(xiàn)實。”