房價樓市預期降價一線城市正在步入以房價調(diào)整為主的下半場

http://www.hangqichache.cn?? 2011-08-27 10:51　來源 中國證券報

　　“房價跌了嗎？”手握多套房產(chǎn)、曾經(jīng)躊躇滿志的炒房客，如今也開始頻繁出入房產(chǎn)經(jīng)紀公司的“大戶室”，打探區(qū)域房價的最新走勢。信心，猶如陽光照射下的肥皂泡，經(jīng)歷過度膨脹后，色彩斑斕的表面逐漸顯出恐懼的陰影。

　　從溫州來京多年的宋先生一周前決定將名下6套住宅出清，單套報價低于同類房源約3%。“房價的下行趨勢很明顯，繼續(xù)把資金壓在樓市，風險大過收益。”與宋先生一樣，一位國際投行中國區(qū)的高管日前也出售了其位于上海的兩套投資性住房。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)市場的降價預期正在逐步兌現(xiàn)。四季度開始，新盤供應量和二手房賣盤都將明顯增加，降價現(xiàn)象很可能進一步蔓延，一線城市高房價已岌岌可危。如果把成交量萎縮看成是樓市調(diào)整的上半場，那么，目前一線城市正在步入以房價調(diào)整為主的下半場。

　　從連續(xù)跳價到無人應價

　　在央企工作的肖女士近兩周很郁悶，她打算將位于北京東二環(huán)內(nèi)“上舍”小區(qū)的一套一居室出售，但經(jīng)過數(shù)次下調(diào)價格，房源依然無人問津。

　　“今年4月，有買家愿意出價280萬元，那時我猶豫了。現(xiàn)在價格又回到年初水平。”今年春節(jié)前，擁有3套住宅的肖女士見調(diào)控逐步升級，便考慮將一套74平方米的一居室出手。當她以260萬元掛牌時，看房人絡繹不絕，并隨即有人應價。肖女士便見勢跳價，報價一路上漲，直至285萬元。但2月16日北京出臺“最嚴限購令”后，看房者頓時門可羅雀。“現(xiàn)在只能掛著了。”她無奈地說。

　　與肖女士不同，不少急于將房源脫手的投資客更愿意選擇小幅降價。日前，溫州商人宋先生的6套住宅已脫手4套，均以低于掛牌價成交。“與同品質(zhì)房源相比，宋先生的報價已有優(yōu)惠，不過經(jīng)過與買家協(xié)商，宋先生選擇再次讓利。”北京中原地產(chǎn)近日代理了宋先生在“萬泉新新家園”的一套住宅，該小區(qū)地處西三環(huán)與西四環(huán)之間，均價在每平方米45000元至50000元。而宋先生的成交價不到每平方米43000元。

　　據(jù)中國證券報記者實地調(diào)研，目前北京樓市的降價現(xiàn)象已從郊區(qū)擴散到二環(huán)以內(nèi)，西城廣安門區(qū)域個別樓盤價格一月間下降近每平方米3000元。

　　“現(xiàn)在購房者的議價空間比以前明顯增大，一般一套房源的議價幅度在5%以上。”21世紀不動產(chǎn)一位門店經(jīng)理坦言。在上海，二手住宅最高議價幅度達15%，降價趨勢正在蔓延。一家全國性房產(chǎn)經(jīng)紀公司的最新抽樣調(diào)查顯示，受未來獲利空間或將縮小預期影響，8月以來，上海樓盤的二手房賣家普遍可接受5%-15%的議價，不少業(yè)主希望盡快抽身離市。

　　在廣州、深圳投資房產(chǎn)的紀先生最近日子更不好過。“珠三角樓市的市場化程度比京滬更高，房價變動更敏感。調(diào)控后，手頭的房子很難出掉。”2004年開始炒房的紀先生經(jīng)歷過當?shù)貥鞘械臄?shù)次起伏，“像坐過山車一樣，最好的年份是2007年和2009年。”他說，那時房子買入后一兩個月內(nèi)就能出貨，賺得也不少。但現(xiàn)在紀先生仍在糾結如何處理廣州、深圳的多套毛坯房。

　　從搶購到維權

　　“新房比二手房價格低，后開樓盤比先開樓盤價格低，這種價格倒掛現(xiàn)象讓購房人無所適從。部分項目已出現(xiàn)退房和維權跡象。”購買北京通州華業(yè)東方玫瑰的業(yè)主馬菁菁近期加入了維權隊伍。

　　馬菁菁說，他們購買的是華業(yè)東方玫瑰一期A4號樓，該樓今年4月開盤，售價為每平方米17000元至19000元。“當時開發(fā)商稱，項目后期價格肯定會漲。我們還是排隊認購的。”

　　但到了8月初，二期A9號樓推出60套特價房，均價為每平方米14500元至15500元。與4月價格相比，降幅達10%以上。“最近促銷的A9樓里，戶型最好的房源也以每平方米14500元出售。我買了一套同樣面積的房子，多花將近50萬元。”馬菁菁憤憤不平。

　　現(xiàn)在該項目的開發(fā)商已拿出一套令前期業(yè)主較為滿意的補償方案。不過，業(yè)內(nèi)人士指出，這種“價格倒掛”預示著房價下跌已“山雨欲來”，今后因房價下跌產(chǎn)生的民事糾紛或日益增多。

　　今年5月，首開常青藤通過折扣等優(yōu)惠將價格暗降10%，曾導致數(shù)十位前期業(yè)主抱團要求開發(fā)商補償損失。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開信息，遠洋一方潤園從預售均價每平方米24345元降價至20500元；中海九號院從每平方米41234元降至36728元。開發(fā)商的銷售策略正在明顯變化，打折降價促銷戰(zhàn)愈演愈烈。

　　在深圳，房價倒掛現(xiàn)象早在今年1月就已出現(xiàn)，到五六月最嚴重時每平方米相差近萬元。由于深圳從5月實施樓市限購政策，房價倒掛現(xiàn)象日趨明顯。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月以來，深圳新入市樓盤價格分別下調(diào)10%至15%。5月初，中海地產(chǎn)打出“新房八折”的銷售優(yōu)惠。而6月開盤的深圳招商觀園開盤均價為每平方米12000元，低于周邊項目均價約2000元。

　　一線城市中的北京、上海及廣州同樣出現(xiàn)房價倒掛現(xiàn)象。根據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月北京樓市有近30宗項目入市，其中超過20宗項目的定價均低于周邊二手房均價，折價幅度在10%至15%。

　　從整體均價看，今年以來，一線城市房價都有不同程度回落，其中京滬基本回落至去年底或今年初水平，而深圳和廣州則已回落至去年下半年水平。

　　從炒房到炒礦

　　位于太原市中心的迎澤賓館一直是山西煤老板宴請賓朋、洽談生意、打探信息以及拓展政府關系的重要場所，也是房地產(chǎn)商赴山西發(fā)展客戶的重要據(jù)點。曾跟隨SOHO中國的銷售團隊入晉推銷房產(chǎn)的王女士坦言，現(xiàn)在想忽悠煤老板到北京買房已經(jīng)沒那么容易。

　　“幾年前，我們跟著營銷總監(jiān)到太原，只要在迎澤賓館搭個展臺，再通過酒店客房部套取一些煤老板資料，打打電話，項目很快就賣光了。”王女士介紹，煤老板只問項目離天安門有多遠，再估算一下每平方米大約值幾噸煤，然后就下單了。

　　“但今年不一樣了，做房地產(chǎn)銷售成了一件很糟心的事。”一方面受限購影響，另一方面，煤老板的資金開始轉向其他領域。據(jù)王女士了解，很多煤老板對投資一線城市的住宅已經(jīng)興趣不大，他們的目光開始聚焦于礦產(chǎn)資源。

　　來自晉中的白寶權從上世紀90年代起靠承包小煤窯發(fā)家，2006年至2009年在北京等地購入數(shù)十套住宅和商鋪。今年，他把在京的住宅和部分商鋪全部出售，所得資金又干回了老本行。今年5月，白寶權斥資上億元在內(nèi)蒙古赤峰購買了一座中型煤礦。

　　高和投資董事長蘇鑫指出，山西、陜北、內(nèi)蒙古以及溫州等地的民資已不再盲目押寶住宅，資源類產(chǎn)業(yè)日益受到追捧。即使投資房地產(chǎn)，民間資本也趨向于投商業(yè)地產(chǎn)。另外，民間資本以新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)將漸成趨勢，如參與房地產(chǎn)信托，或者以私募股權基金、REITs等途徑參與其中。這勢必弱化民間資本對住宅的需求，從而給住宅市場降溫。

編輯： 作者：林喆