開發(fā)商－土地價(jià)格－住房的關(guān)系 京津滬賣地收入將超4000億

http://www.hangqichache.cn?? 2010-12-29 13:02　來源 中國(guó)證券報(bào)

2010年已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，各地展開了新一輪供地大戰(zhàn)。在土地市場(chǎng)奪地硝煙的背后，土地出讓金正突飛猛進(jìn)地增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，北京市今年的土地出讓金有望超過1600億元，上海有望突破1500億元，天津也力爭(zhēng)達(dá)到1000億元。京津滬三地今年實(shí)現(xiàn)的土地收入將在4000億元左右。

如果按照全國(guó)2萬億元的土地收入計(jì)算，京津滬三地土地收入就將占全國(guó)20%。相比之下，京津滬三地的GDP僅占全國(guó)不到11%。土地市場(chǎng)的區(qū)域集中性凸顯。

多城市出讓金創(chuàng)新高

由于土地放量供應(yīng)，目前，北京、上海的土地出讓金早已突破1000億元，較去年同期大幅增加。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年全國(guó)土地出讓金有望突破2萬億元。

年底，北京集中供應(yīng)CBD六宗高價(jià)地塊，由此，北京的土地出讓金一舉超越上海。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，目前，北京市土地出讓金合計(jì)達(dá)到1587.4億元，年內(nèi)有望突破1600億元。

上海今年共出讓560宗土地，出讓金為1448億元，早已超過2009年全年的1024億元，有望突破1500億元大關(guān)。就此計(jì)算，北京、上海今年的土地出讓金均已超過2008年和2009年兩年總和。

由于加大供應(yīng)，天津今年在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)也異常搶眼。截至12月上半月，天津已經(jīng)實(shí)現(xiàn)土地收入860億元，有望在年內(nèi)突破千億元的大關(guān)。

就此計(jì)算，2010年，僅京津滬三地實(shí)現(xiàn)的土地收入就約為4000億元，如果按照業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的年內(nèi)全國(guó)2萬億元的土地收入計(jì)算，京津滬三地土地收入將占全國(guó)20%。

相比之下，今年北京市預(yù)計(jì)的GDP增速目標(biāo)約為9%，上海市也預(yù)計(jì)將超過8%，天津市則計(jì)劃在2009年7500萬億元的地區(qū)生產(chǎn)總值基礎(chǔ)上，突破9000億元。就此估算，三地今年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的地區(qū)生產(chǎn)總值或達(dá)到3.85萬億元。

如果按照今年我國(guó)GDP增速為9%計(jì)算，全國(guó)生產(chǎn)總值將達(dá)到36.56萬億元，那么京津滬三地2010年的GDP僅占全國(guó)約10.5%，2009年這一數(shù)值約為10.35%。

顯然，與三地貢獻(xiàn)的GDP相比，土地出讓金向京津滬三地集中的現(xiàn)象更為明顯，這成為區(qū)域樓市火爆的縮影。

在今年年初，各大城市紛紛制定了全年的土地出讓計(jì)劃。北京市計(jì)劃供應(yīng)2500公頃住房建設(shè)用地，天津計(jì)劃供應(yīng)1740公頃，上海計(jì)劃供應(yīng)1100公頃。一年即將過去，各大城市完成情況卻不盡相同。根據(jù)中原地產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)，北京市目前僅完成全年供地計(jì)劃的49%，上海市和天津市則分別完成了147%和158%，土地市場(chǎng)放量供應(yīng)。

從各城市平均樓面地價(jià)來看，一線城市僅北京增長(zhǎng)，二線城市則大部分呈現(xiàn)上升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2010年北京市成交的居住用地平均樓面地價(jià)為7968元/平方米，同比增長(zhǎng)30%；上海和天津的居住用地平均樓面地價(jià)分別為6461元/平方米和1897元/平方米，其中，上海市同比下降10%，天津市則同比增長(zhǎng)34%。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著城市的發(fā)展，新興區(qū)域的規(guī)劃開發(fā)，成熟區(qū)域的升級(jí)改造，土地市場(chǎng)仍將保持交易旺盛的局面。高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高利潤(rùn)的三高狀態(tài)將更集中的體現(xiàn)在占據(jù)區(qū)域中心地位的城市。與此同時(shí)，二線城市正進(jìn)入快速發(fā)展期，土地出讓量將明顯增加。

開發(fā)商揮金如土

土地儲(chǔ)備資源作為房地產(chǎn)公司的重要資產(chǎn)，決定了企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿Γ谡{(diào)控風(fēng)聲緊張的2010年，各房地產(chǎn)企業(yè)的拿地戰(zhàn)略也絲毫未見放松。

以保利地產(chǎn)（600048）為例，年初至今，保利地產(chǎn)共發(fā)布取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的公告10個(gè)，涉及拿地總金額共計(jì)437億元，加上12月以來保利在廣州、北京、南寧以及紹興等地的拍地金額，粗略計(jì)算可知，保利地產(chǎn)今年以來拿地總金額已超過520億元左右。而今年前11個(gè)月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額571.49億元，拿地金額已接近于銷售收入。萬科（000002）年初至今為獲取土地使用權(quán)所付出的金額也約達(dá)到533億元左右。

萬科、保利并非最為激進(jìn)的拿地者，統(tǒng)計(jì)顯示，今年前11個(gè)月恒大地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備3231萬平米，增速第一；萬科新增土地儲(chǔ)備2196萬平米，增速第二；保利地產(chǎn)新增土地面積為1502萬平米，位列第三。

伴隨著環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃的日漸明晰，地處廊坊的榮盛發(fā)展（002146）便明顯加大了在河北的拿地力度，12月以來，榮盛發(fā)展共獲得11個(gè)土地使用權(quán)，其中7個(gè)地塊分別位于河北的廊坊、唐山、滄州等，拿地總金額共計(jì)約33億元，也顯示出公司對(duì)于河北區(qū)域未來發(fā)展的看好。