樓盤價格暴降房源劇增無人接手 溫州炒房客很糾結(jié)

2010-05-21 08:58?出處 溫州商報

　　最近，溫州市區(qū)二手房市場除了部分房源價格下降、總成交量急速下降70%-80%外，較多房產(chǎn)投資者已變得格外"糾結(jié)"起來，并開始積極出貨、逐漸減少房屋持有量：只要價格合適堅決賣出，付了大額定金也不要的大有人在。在樓市持續(xù)利空，深層低迷再現(xiàn)的背景下，作為樓市特殊群體的炒房者和房產(chǎn)投資者，其心態(tài)變化已昭然若揭。

　　實力炒房客出貨更積極

　　要說炒房經(jīng)驗，溫州市區(qū)章先生可謂老資歷。

　　2003年和2004年那個時候，從同人花園、府東家園和假日花園等樓盤，就已開始歷練。憑借多年的房產(chǎn)炒房經(jīng)驗和投資收獲，也奠定了他如今的資金實力。

　　年初，同人欣園以每平方米均價23000元開盤，而當(dāng)時京都城和鉑金府邸等樓盤價格，卻大多在3萬元以上。

　　巨大價格差，他看到了投資潛力。根據(jù)房開的要求，每張"入場券"要存160萬元，而他一下子存了3張。與很多人存了三張仍沒有中簽的購房者相比，章先生算幸運的，他中一張，并購買了一套。

　　同時他很快發(fā)現(xiàn)，該樓盤外加價開始飆升，從開盤第二天的18萬元開始，沒經(jīng)歷幾個臺階，就上升至100多萬元，最高曾上探至180萬元左右。在這期間，他發(fā)現(xiàn)很多投資者都圍著該樓盤轉(zhuǎn)，與前些年同人花園和府東家園炒作盛行時極為相似。

　　"只有這樣今后才容易出貨，也更容易拉升價格。"章先生說。因此他分別在不同時間段，從二手市場再次購買了四套該小區(qū)房源待漲，加上此前購買的，有5套該小區(qū)房源。

　　"進入3月底，我發(fā)現(xiàn)溫州市區(qū)二手房市場有點‘瘋’，成交量和成交價格都在瘋狂上漲。于是我將該小區(qū)12幢和5幢兩套面積分別為199平方米和365平方米的出手，兩套獲利近200萬元。"章先生說。

　　其尚留的三套，一套為頂躍，另兩套為平層，其中頂躍市場外加叫價曾達400多萬元。在章先生眼里，等合適的時候再出手一套就可，此輪炒作就可完美收官。

　　但4月中旬開始，力度無比的調(diào)控政策持續(xù)出臺，可怕的是除價格跌了外，房子也沒人要了。"這樣的力度，成交量下降外，下階段房價會有深幅調(diào)整，所以上周又堅決掛出去頂躍的那套和另一套平層房源，盡管躍層外加價下降至200萬元，但仍無人問津。"章先生對記者說。

　　"憑借我多年的經(jīng)驗，繼續(xù)大量持有房屋并不明智，眼下要堅決出貨，否則到時候資金壓力會很大。當(dāng)然這個時候，要慢慢出貨，不能一下子放量，否則就會引起恐慌。對我來說，現(xiàn)在只要有誠心的客戶，價格都好談。"章先生說。

　　短期內(nèi)房源增加40%

　　針對投資客積極出貨的事實，記者也同時在21世紀不動產(chǎn)、平安易居、天浩置業(yè)和城市之星等中介公司處得到確認。

　　"比如說原每平方米價格為28000元，現(xiàn)在購房者在看房時就會出22000元的價格，盡管這個價格離炒房客出貨價還有一定差距，但炒房客大都會問：對方是否誠心要？顧名思義炒房客很愿意以合適的價格出貨。"21世紀不動產(chǎn)陳偉說。

　　據(jù)陳偉介紹，最近21世紀不動產(chǎn)二手房掛牌房源增加了30%左右，而記者從其他幾個較大規(guī)模中介公司處獲悉，部分中介公司二手房掛牌房源增加甚至達到40%。較多跡象顯示，新增房源大多集中在此前炒作盛行的樓盤，除實力投資客積極出貨外，一些最近幾年才入市的投資客也怕套牢，開始積極出貨。

　　幾家大型中介公司負責(zé)人肯定，目前市區(qū)二手房市場有兩類投資客手中有較多房源，一類是曾炒作過同人花園、府東家園和假日花園等的老投資客，而另一類就是2008年在市場低迷時入市的我市部分中小企業(yè)主。由于資金實力較強，這些掌握較多房源的投資客，目前大多選擇積極出貨，但并沒有恐慌性出手，更多是慢慢減倉。這也是我市沒有出現(xiàn)其他城市短期內(nèi)掛牌房源大量增加的現(xiàn)象。

　　另有一部分炒房經(jīng)驗并不是很足的投資客，在前期已付高額定金的情況下，由于市場急轉(zhuǎn)而下，甚至寧愿放棄50萬元、40萬元定金也要悔約。來自市場的信息顯示，這類現(xiàn)象大多出現(xiàn)在解南延伸地塊東南組團和紅日三期等有炒作點的樓盤中，由于這兩個樓盤，一個馬上將要交付使用，另一個即將可辦理產(chǎn)權(quán)證，這些憑炒作點漲上去的樓盤，成部分缺乏經(jīng)驗投資客兵敗的主要原因。

　　下階段樓市如何展現(xiàn)？

　　種種跡象顯示，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容忽視，住房問題已經(jīng)從經(jīng)濟層面上升至影響社會穩(wěn)定、關(guān)乎國計民生的政治層面。那么下階段樓市又會如何呢？

　　朗兆房產(chǎn)策劃機構(gòu)總經(jīng)理葉維堅認為，此次調(diào)控，就格局而言，為贏回社會公信力，政府調(diào)控決心非常之大。

　　"鑒于當(dāng)前開發(fā)企業(yè)總體呈現(xiàn)出錢多、供應(yīng)不足以及博弈透明三個因素，預(yù)期市場量價表現(xiàn)會經(jīng)歷三個過程：第一階段成交量率先萎縮，價格在短期內(nèi)將會呈現(xiàn)僵持狀態(tài)；第二階段價格開始出現(xiàn)松動，成交量相應(yīng)的會有所增長，在此輪完成三方博弈的新的行業(yè)探底；第三階段將會是在第二階段基礎(chǔ)上市場有所回轉(zhuǎn)。"葉維堅分析說。

　　但葉維堅也認為，本輪調(diào)控將會是一個中期的過程，至少持續(xù)六個月以上，同時價格如果不能在目前狀態(tài)下實現(xiàn)10%-15%的回調(diào)幅度，政府是不會就此打住，還會繼續(xù)出臺更為嚴厲的調(diào)控措施。

　　有關(guān)人士也認為，針對開發(fā)商的"土地增值稅"會否清算？針對投資者的房產(chǎn)保有稅會否落地？政府壟斷的土地招投標方式有否改變？將是影響后市的關(guān)鍵因素。

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作者：溫州視線